부동산을 매매하거나 임대하려는 경우, 해당 건물이 불법 건축물인지 확인하는 것이 중요합니다. 불법 건축물 여부에 따라 대출, 계약, 세금 등 다양한 문제가 발생할 수 있기 때문입니다. 이번 글에서는 불법건축물의 조회와 확인 방법, 신고 절차와 벌금, 그리고 거래 시 유의사항에 대해 상세히 알아보겠습니다.
1. 불법건축물의 정의와 문제점
불법건축물이란 건축법을 위반하여 허가 없이 지어진 건물이나 용도에 맞지 않게 사용되는 건축물을 의미합니다. 주택, 상가, 창고 등 다양한 유형에서 불법 증축, 용도 변경, 허가되지 않은 신축 등이 문제가 될 수 있습니다.
불법건축물의 문제점
- 대출 제한: 불법건축물은 은행 대출 심사에서 제외되거나 금리가 높아질 수 있습니다.
- 매매 계약 리스크: 매수자는 추후 불법건축물로 인해 벌금 또는 철거 명령을 받을 위험이 있습니다.
- 세금 부담: 불법 증축으로 인해 건물의 면적이 증가하면 추가 세금 부과 대상이 될 수 있습니다.
2. 불법건축물 조회 및 확인 방법
불법건축물 여부를 확인하는 방법에는 건축물대장 열람, 현장 확인, 지자체 문의 등이 있습니다.
(1) 건축물대장을 통한 확인
건축물대장은 해당 건물이 불법인지 여부를 확인하는 데 가장 기본적인 자료입니다. 건축물대장에는 건물의 구조, 층수, 용도, 면적 등의 정보가 기록되며, 불법건축물의 경우 대장에 '위반건축물' 표시가 나타납니다.
- 건축물대장 조회 방법
- 먼저, 정부 24 또는 국토교통부 건축행정시스템 세움터(https://www.eais.go.kr)에 접속합니다.
- 로그인 후 건축물대장을 조회할 주소나 건물명을 입력하여 검색합니다.
- 대장 내 위반건축물 표시를 통해 불법 여부를 확인할 수 있습니다.
- 위반 내용 확인: 건축물대장 내 변동사항란에서 구체적인 위반 사항을 열람할 수 있습니다.
(2) 현장 방문 및 육안 확인
불법건축물은 직접 방문하여 육안으로 확인할 수 있습니다. 특히 다음의 사항에 주의하세요.
- 증축 여부: 건물 외부에서 불법으로 증축된 구조물이나 베란다, 지붕 등을 확인합니다.
- 용도 변경: 주거용으로 승인받은 건물이 상업적 용도로 사용되는지 확인합니다.
특히 4층 이상의 건축물에서 일조권이나 조망권을 침해할 경우 불법건축물일 가능성이 있으므로 현장 점검이 필요합니다.
https://www.youtube.com/watch?v=1ZZJBZlvDRg
(3) 지자체에 직접 문의
불법 건축물 여부가 불분명할 경우, 해당 건축물이 속한 지자체의 건축과에 문의할 수 있습니다.
지자체에서는 벌금(이행강제금) 여부를 확인해 줍니다.
불법건축물은 주로 건축물대장에 기재되지 않는 경우도 있으므로, 지자체에 이행강제금 부과 여부를 물어보는 것이 좋습니다.
3. 불법건축물 신고 방법
불법건축물 신고는 구청이나 생활불편신고 앱을 통해 가능합니다.
- 구청을 통한 신고방법
- 구청의 건축물 관리 담당 부서에 전화로 문의하거나, 구청 홈페이지에서 민원을 접수합니다.
- 사진과 함께 불법 사항을 구체적으로 설명하여 신고할 수 있습니다.
- 생활불편신고 앱 사용방법
- 생활불편신고 앱을 설치한 후 기타신고 > 불법건축물 신고 메뉴에서 신고를 진행합니다.
- 앱을 통해 익명으로 신고할 수 있으며, 접수된 민원은 대개 2주 내에 현장 방문을 통해 처리됩니다.
참고 : 불법건축물 신고 시 사진을 첨부하면 더욱 신속한 처리가 가능합니다. 신고자는 신고 포상금을 받을 수 있으며, 이는 지자체별로 다릅니다.
4. 불법건축물의 벌금 및 이행강제금
불법건축물이 적발되면, 건축주에게 이행강제금이 부과됩니다. 이행강제금은 불법 증축된 면적이나 위반 사항의 정도에 따라 달라지며, 시정명령을 이행하지 않을 경우 20일 내 추가 벌금이 부과될 수 있습니다.
- 이행강제금 부과 절차:
- 1차 시정 명령 : 30일 이내 시정하라는 명령이 내려집니다.
- 2차 시정 명령: 20일 추가 명령이 내려지며, 이를 어기면 이행강제금이 부과됩니다.
- 추가 이행강제금 : 지속적으로 시정되지 않을 경우 6개월 단위로 이행강제금이 누적됩니다.
- 벌금 액수: 불법 건축물의 면적과 용도에 따라 상이하며, 위반이 반복될수록 금액이 증가합니다.
5. 불법건축물 거래 시 유의사항
부동산 거래 시 불법건축물 여부를 미리 확인하지 않으면 매수자에게 큰 불이익이 발생할 수 있습니다. 특히 불법건축물이 있는 건물의 경우, 대출에 제한이 있거나 계약 후 추가 세금 및 벌금을 부담하게 될 수 있습니다.
거래 시 주의할 사항
- 건축물대장 필수 확인: 대장에 '위반건축물' 표시가 있는지 사전에 확인합니다.
- 지자체 확인: 지자체에 이행강제금 부과 여부를 확인하여 미납 벌금이 없는지 점검합니다.
- 전세계약 주의: 불법건축물은 대출이 제한될 수 있으므로 임차인의 대출 여부도 확인해야 합니다.
불법건축물 매매 및 임대의 위험성
- 불법건축물은 은행 담보 대출이 불가할 수 있으며, 매매 후 철거 명령을 받을 위험이 있습니다.
- 임대 계약 시에도 불법건축물로 인한 계약 파기가 발생할 수 있습니다.
- 계약 전, 중개사에게 불법건축물 여부와 벌금 이력을 확인해 달라고 요청하는 것도 유용합니다.
부동산 불법건출물 사전 확인 경험 후기
후기 1 : "불법 건축물 확인에 큰 도움!" ❤️❤️❤️❤️❤️
“최근 전세 계약을 앞두고 있던 아파트가 불법 건축물인지 의심되어 세움터에서 건축물대장을 조회해 봤습니다. 쉽게 찾을 수 있었고, 불법 건축물이 아니라는 걸 확인하고 안심할 수 있었습니다. 특히 대장에 ‘위반건축물’ 여부가 바로 표시돼 있어서 편리했어요. 덕분에 마음 편히 계약했습니다.”
후기 2 : "복잡한 인허가 절차도 간단하게 해결!" ❤️❤️❤️❤️❤️
“건물 증축 인허가를 위해 세움터를 이용했는데, 신청 절차가 자세히 안내되어 있어 큰 도움이 됐습니다. 기존엔 구청을 여러 번 왔다 갔다 했어야 했는데, 온라인으로 편하게 신청할 수 있어서 시간과 비용을 아낄 수 있었어요. 진행 상태도 실시간으로 확인할 수 있어 더 효율적이었네요.”
후기 3 : "건축물 안전 점검 기록도 확인 가능" ❤️❤️❤️❤️❤️
“노후 건물을 매입하기 전 안전성 여부가 걱정돼 세움터에서 안전 점검 기록을 조회해봤어요. 최근 점검 기록을 보고 안심하고 계약할 수 있었습니다. 부동산 중개사나 매도자 말만 믿기보다 객관적인 정보로 확인할 수 있어서 좋았어요. 생각보다 다양한 정보를 제공하더군요.”
후기 4 : "비대면 민원 신청이 너무 편리해요" ❤️❤️❤️❤️❤️
“세움터에서 집 근처 상가 건물의 위반 사항을 신고했어요. 예전 같으면 구청에 직접 가야 해서 불편했을 텐데, 이제는 세움터에서 민원을 등록하고 처리 결과까지 확인할 수 있어서 편리했습니다. 처리 결과도 비교적 빠르게 나와 만족스럽습니다.”
후기 5 : "사용자 친화적인 디자인이 돋보여요" ❤️❤️❤️❤️❤️
“세움터를 처음 접했을 때 복잡할 것 같아 걱정했는데, 생각보다 메뉴가 직관적으로 잘 구성돼 있어 쉽게 사용할 수 있었어요. 건축물대장 조회뿐 아니라 필요한 건축 정보도 자세히 안내해 주어서 건축 관련 비전문가도 이해하기 쉬웠습니다. 건축 관련 일에 종사하지 않더라도 건물에 대한 정보를 찾을 때 유용하겠더라고요.”
마무리
부동산 거래 시 불법건축물 여부를 확인하고 신고할 필요가 있습니다. 건축물대장, 지자체 문의, 생활불편신고 앱을 통해 쉽게 확인 및 신고가 가능하니 사전 점검으로 위험을 예방하시기 바랍니다.